Un investisseur qui perçoit des revenus locatifs d’un bien qu’il pense être lourdement taxé peut utiliser le mécanisme de déficit foncier en effectuant des travaux de construction sur le bien. Ce mécanisme permet de réduire l’imposition des revenus locatifs déjà perçus et, dans certaines limites, du revenu total. Toutefois, tous les travaux effectués ne sont pas considérés comme des déficits fonciers et ne peuvent donc pas être déduits des revenus fonciers et du revenu total.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Les contribuables peuvent déduire certains frais professionnels de leurs revenus fonciers sous les conditions suivantes :

La location du bien sans meubles immédiatement après l’achèvement des travaux.
Opter pour le système de l’impôt libératoire (pas de micro-fonds).
Effectuer des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (les activités réalisées par le copropriétaire sont également déductibles en fonction de leur nature).
Déductibilité des travaux dans l’année pour laquelle ils sont payés.

Les travaux déficit foncier peuvent être réalisés par un architecte. Le propriétaire ainsi qu’une entreprise de rénovation peuvent aussi réaliser ces travaux. Le promoteur en charge de la vente de l’opération immobilière dans le cadre de la carence foncière peut aussi faire les travaux de déficit foncier. Si le propriétaire effectue lui-même les travaux, il ne peut déduire que les matériaux. En ce qui concerne son ‘’temps passé’’, ce dernier ne peut ne peut être évalué ni déduit. Les travaux de transformation ou d’agrandissement ne sont pas déductibles du revenu foncier (création d’espace/ouverture/aménagement des sols, etc.)

Lorsque le contribuable effectue différents types de travaux déficit foncier, il doit obtenir une facture séparée pour chaque type de travaux (= 1 facture pour les travaux de reconstruction et d’extension qui ne sont pas déductibles). Il doit aussi tenir compte des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien qui sont déductibles.

Travaux éligibles au déficit foncier

Les frais d’entretien ou de réparation correspondent à l’ensemble des frais destinés à maintenir ou à remettre l’immeuble en bon état afin qu’il puisse être utilisé normalement. Les travaux ne doivent pas modifier l’ordre, la disposition ou l’équipement d’origine du bâtiment.

Les frais de réparation et d’entretien (dont le locataire est responsable) ne sont généralement pas déductibles. Il existe toutefois trois exceptions dont les coûts causés par l’obsolescence ou la force majeure, les frais encourus pour faciliter la location et les dépenses remboursables du locataire qui ne peuvent pas être récupérées.

Il n’existe pas de liste restrictive des coûts de réparation ou d’entretien. Toutefois, il existe une liste qui fournit une liste d’exemples de travaux déficit foncier à titre indicatif, notamment ceux contenus dans la jurisprudence.

Comment faire les déclarations ?

Il est donc important de demander les factures des artisans lors de la réalisation des différentes activités. Distinguez les différents types de factures : les factures d’extension et les factures d’amélioration ou d’entretien. Ainsi, vous pouvez demander un Déficit Foncier, en indiquant la nature de votre travail. Sans cette distinction, tout votre travail sera à votre charge. Vous devez également tenir compte du taux réduit de TVA de 10 %. Le plus souvent, les travaux dont la TVA atteint les 10% sont éligibles à un déficit foncier. Il ne s’agit que d’un indicateur, mais il peut être très utile pour calculer votre abattement fiscal.